추석 연휴가 끝나면 서울 부동산 시장이 다시금 상승 국면에 진입할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 특히 성동구·마포구 등 한강벨트 지역을 중심으로 매매 문의가 급증하며, 시장의 열기가 심상치 않다는 분석이다. 일부 전문가는 정부의 토지거래허가구역(토허구역) 확대 조치가 서울 외곽까지 풍선효과를 불러올 가능성도 있다고 지적한다.
한편 미국발 금리 인하로 인한 유동성 확대 역시 수도권과 광역시 전반의 회복세를 가속화할 요인으로 꼽힌다.
9·7 공급대책 이후 매수 문의 급증…“토허구역 지정 전 매수 서둘러야”
부동산 업계에 따르면 9·7 공급 대책이 발표된 직후부터 서울 한강벨트 내 중개업소에는 매수 문의가 폭증하고 있다.
한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’ 자료에 따르면, 9월 넷째 주 기준 성동구(0.41%→0.59%), 마포구(0.28%→0.43%), 강동구(0.14%→0.31%) 등 주요 지역의 매매가격 변동률이 전주 대비 큰 폭으로 상승했다.
이는 정부가 국토교통부 장관의 토지거래허가권한 확대 방안을 추진하면서, “토허구역으로 지정되기 전 서둘러 매수해야 한다”는 심리가 퍼진 결과로 풀이된다. 실제로 현장에서는 “지금이라도 사두자”는 분위기가 확산되고 있으며, 일부 매물은 하루 만에 거래가 체결되는 등 매수세가 눈에 띄게 살아나고 있다.
“하반기 폭등장 가능성”…규제 발표 전이 ‘기회의 창’ 될 수도
부동산 전문가들은 공통적으로 “추석 이후 발표될 한강벨트 규제안이 시장 방향을 결정할 핵심 변수”라고 분석한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “정부가 마포·성동 등 핵심 지역을 토허구역으로 묶겠다고 하니 오히려 시장이 더 달아오르고 있다”며 “하반기에는 서울 폭등장이 재현될 가능성이 있다”고 전망했다.
그는 “만약 실제로 토허제가 시행된다면 상대적으로 규제가 약한 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 지역이 본격적인 상승세로 전환할 것”이라며, “전고점을 회복하지 못했던 외곽 지역의 반등이 뚜렷해질 것”이라고 덧붙였다.
‘집값 하락론자’도 입장 선회…“두세 달 만에 3년치 상승 가능”
한편 대표적인 집값 하락론자였던 채상욱 커넥티드그라운드 대표 역시 9·7 대책 이후 기존 입장을 바꾸었다.
그는 자신의 SNS를 통해 “정부의 공급 대책은 역설적으로 시장에 ‘공급 부족’ 신호로 작용할 것”이라며 “요즘은 분위기만 바뀌면 두세 달 만에 3년치 상승분이 반영된다”고 분석했다.
이러한 흐름은 금리 인하에 따른 유동성 회복과도 맞물려 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “미국의 금리 인하가 확정되면 한국 역시 10월 중 기준금리 인하 가능성이 높다”며 “유동성이 풀리면 자연스럽게 매수심리가 되살아날 것”이라고 전망했다. 다만 그는 “대출 규제와 부동산 세제 변화가 동시에 작용할 경우 상승폭은 제한적일 수 있다”고 덧붙였다.
수도권 전역 규제 시 상승세 ‘숨고르기’ 가능성
일각에서는 “수도권 전체가 규제 대상이 된다면 상승세가 일시적으로 둔화될 수 있다”는 신중론도 제기된다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부가 어디까지 규제 범위를 확장하느냐에 따라 시장 반응이 달라질 것”이라며, “토허구역으로 묶을지, 조정대상지역을 확대할지, 수도권 전체로 지정할지에 따라 거래량이 크게 달라질 수 있다”고 말했다.
그러나 그는 “거래량이 일시적으로 줄더라도 상승 흐름 자체를 꺾기는 어려울 것”이라며, “특히 마포·성동 등 한강벨트는 강남3구·용산구의 대체 수요를 흡수하고 있기 때문에 규제의 영향이 제한적일 것”이라고 분석했다.
“상급지 갈아타기 신중히…지방은 광역시 중심 회복세”
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지금은 상급지 갈아타기보다 보유 중심의 전략이 필요하다”며 “시장은 전반적으로 회복세지만, 정책 변동성이 크기 때문에 신중해야 한다”고 조언했다.
한편 지방 시장은 광역시 중심의 반등 흐름이 뚜렷하다. 대구 수성구의 ‘범어W’ 전용 102㎡가 지난달 21억 원에 거래되며 신고가를 경신했고, 부산 남천구 ‘써밋 리미티드 남천’은 1순위 청약 경쟁률이 22.62대 1을 기록했다. 전문가들은 “지방 주요 도시의 대장 아파트가 전고점을 회복하면서 지방시장 전반의 심리가 살아나고 있다”고 평가했다.
전월세 시장은 ‘월세화’ 가속…전세 매물 점점 희귀해져
매매시장과 달리 전월세 시장은 월세화 흐름이 더욱 가속화될 전망이다. 김제경 소장은 “정부가 전세 관련 제도 개편과 세제 강화 등 연이은 규제를 내놓고 있다”며 “전세 공급이 줄면서 세입자들이 월세로 이동하는 속도가 빨라질 것”이라고 내다봤다.
실제로 일부 지역에서는 전세 매물이 거의 사라지다시피 했고, 대신 반전세나 월세 형태의 계약이 증가하고 있다. 전문가들은 이러한 추세가 중장기적으로 임대시장 구조 변화를 불러올 것으로 내다보고 있다.
결론: “추석 이후, 규제보다 심리전이 관건”
결국 이번 추석 이후 서울 부동산 시장의 향방은 정부 규제와 시장 심리의 균형에 달려 있다.
토지거래허가구역 확대가 실제 시행될 경우 단기적인 매물 잠김과 거래 위축이 발생할 수 있지만, 역설적으로 “지금 아니면 못 산다”는 심리적 불안감이 매수세를 더욱 자극할 가능성도 있다.
한강벨트를 중심으로 한 서울의 상승세가 수도권 전역으로 확산될지, 혹은 정부의 강력한 규제로 숨 고르기 국면에 들어설지는 아직 미지수다.
다만 부동산 전문가들의 공통된 견해는 “시장은 이미 바닥을 찍었고, 방향은 상승으로 향하고 있다”는 것이다.